莫言科技

全过程、自定制,轻松实现跨 旅游集散中心自助游

票务与调度系统(独立版) 整合旅游集散中心资源,提供 自助半自助游自定义套餐

面向有志创业的人士、基于云 计算理念提供的创业产品

敬请期待

莫言科技 资讯 查看内容

写字楼商业价值论坛-凯发k8官网下载客户端

2013-11-14 00:00| 发布者: xueshuai| 查看: 625| 评论: 0|来自:

摘要:

主持人:各位嘉宾,下午好,欢迎参加今天的“2014,老板去哪儿”杭州成长型企业调研及写字楼商业价值论坛,我是今天的主持人——搜房网的陶艳珍。下面,我来介绍一下今天参与的...

主持人:各位嘉宾,下午好,欢迎参加今天的“2014,老板去哪儿”杭州成长型企业调研及写字楼商业价值论坛,我是今天的主持人——搜房网的陶艳珍。下面,我来介绍一下今天参与的嘉宾,他们分别是:杭州中天亚东房地产开发有限公司总经理徐海鹏先生;第一太平戴维斯杭州区域高级经理金舐先生;杭州日报专刊中心房产工作室主任李坤军先生;中天·mcc意见领袖代表蓝天园林董事总经理王灵生先生;上海同策房产咨询第二区域事业总部经总理陈永昊先生;欢迎各位嘉宾。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

昨天闭幕的三中全会被全媒体冠以中国“改革的拐点”、“经济的分水岭”、“全面深化改革”主题词,房地产作为中国经济的支柱产业,势必也会受到相应的影响。对于中国经济何去何从,房地产未来的发展方向如何,不知各位有何看法?各位有什么样的想法,可以自由发挥,就不指定了。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

李坤军:我个人觉得对房地产未来发展,至少他们做对了一个方向性的事情,原先我们对房地产方面基本上是以打压、制约为主,现在他们终于走到了市场化的问题上,他们终于明白了其实市场就是市场的事情,通过压制供应来调节房价,这个是改变过去调控越调越高的房价的趋势,我们过去在做这件事情的时候方向问题上发生了一些偏差,这也导致了老百姓为什么对调控以后的房价的走势不满意的一个结果,因为我们是用行政的手段来压制房地产市场的发展。从这个背景上来看,他们至少终于明白了至少用市场的手段,通过一系列的改革,比如说增加供给也好,包括像给小产权一个正名也好,或者是土地流转方面也有一个举动也好,我觉得应该让市场来决定,这是一个方向性的东西,我相信只要方向正确,未来的很多措施下去以后,我们很多问题就迎刃而解。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:李主任刚才也说到,方向问题已经是正确了。接下来下一步经济对于市场的影响是怎样的?我们房产市场因为受经济的制约还是比较大的。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

李坤军:说实在的,未来经济怎么发展,可能李克强先生也回答不出来的,但是十八届三中全会释放了一个很好的信号,国家会扶持面向中小企业的成长,培养企业慢慢去做大,这样来讲我个人觉得对于很多写字楼,对于中天·mcc这些写字楼来讲,对房地产是一个机会性的问题,也是一个方向性的问题。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:其他几位嘉宾对这个问题有什么看法?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

王灵生:没准备,就是随便谈点感受。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

刚才提到这个问题,我觉得也很有现实意义,大家对今后的房地产走向非常的关注。我觉得三中全会到现在也是一个非常好的方向性,主要是定明方向的。我们觉得房地产作为一个产业今后的发展是毫无疑问的,但是这个市场肯定跟中国的经济一样,也要有一个“升级版”。就中国来讲的话,以前房地产任何人都可以做,而且做了都能赚钱,接下来我估计这个市场要进行重新地转型升级,以后比如说所有人做房地产以后更注重环境、品位、个性,就像中天·mcc也是一样的,我们作为比较早进入办公楼的一些企业集团,因为我们也关注到这次三中全会以后生态方面还有城镇化,包括城乡一体等等,跟我们的行业也是息息相关的事,我们企业作为传统的园林和现代的生态科技相结合的一个集成商、集成企业,在下一轮的经济发展当中我们相信会有一个比较好的历史性的机遇。也就是说我们当时选择mcc,我想不仅仅是一种缘分,更重要的可能是看本身这个作品一个理念,它的一个品位,更吸引我们,跟我们的行业定位非常的匹配。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

具体我的感觉是,打一个不恰当的比喻就是,这个写字楼作品我感觉是一个会呼吸、很有灵气的办公楼。也就是说它的品位、它的特色包括它的整个理念跟我们企业的定位非常的吻合,这也是吸引我们当时也是在杭州进行了充分的调研、比较,最终选择把我们的总部进驻mcc,这是吸引我们的一个方面。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

第二个方面,当然办公楼从地理位置来讲也是非常优秀。一个它兼有便利的交通,又闹中取静,特别是它后面有余杭塘河,以后也是一个非常好的景观带。从办公楼的位置还有环境,是非常吸引人的,这也是我们选择办公楼的一个因素。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

还有一个方面我觉得在整个建筑的格局上面也是非常有创新的,不是常规的路线,而是非常有个性化的。采用了5米或者是4.5米的挑高做loft,像我们的园林从设计、工程、总描、科研几大板块,我们专门为我们的甲级设计院定位在4.5米的挑高,做一个loft,应该讲接下来在整个园林景观设计的办公楼当中,我想我们不是最豪华的,但是一定是最别致的。另外一个我觉得从经济效益来讲的话,这个楼采用这样一个挑高,可以增加整个布局的可变性,该可以挑空的地方可以挑空,其他的地方使用率非常高,整个楼的性价比也非常好。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

接下来作为中国整个导向来讲,我们不要去讲房地产是不是还要发展,或者怎么样,我说房地产肯定是要发展的。但这个发展也是一个升级版,就像中国经济一样,像mcc这样的楼我觉得起到一个引领的作用。它让我们更加的关注,也对我们有一种引导,就是我们选择办公楼,我们不求“高富帅”,“土豪金”,应该更注重它的品位跟时尚,所以在这里我想感谢中天房产,特别是感谢我们的老总,也是优秀的设计师徐总,是他给我们杭州贡献了这么好的一个作品,让我们的企业入驻以后也能够品牌形象的提升。谢谢。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:我们的业主王总说的特别好,说中天·mcc是有灵气的、会呼吸的一个建筑。而且选择把总部落在这里。刚才也说到我们的经济方面是需要转型和升级的,都需要升级。在之前一个经济发展过程中,我认为是在一个矛盾的,市场经济竞争也是非常激烈的过程中,在市场的环境中产生了一批非常优秀的也很年轻的企业老板,企业是成长性的企业,老板比较年轻,企业的生命力也是比较强的,这类企业老板和员工他们接受新事物的能力是比较强的。我就想请教一下各位嘉宾,这一类的老板他们的生活和办公更倾向于怎样的方式?他们更适合在什么样的环境中去办公?青睐什么样的市场环境呢?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

陈永昊:我想这个命题我不确定,在这样一个经济飞速发展的过程当中,好像很多也涌现出一些年轻的企业领袖。在这样一个过程当中,可能我们怎么去把生活和你的工作能够去合理有一个分配,是不是这样一个命题?我不知道。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:是的。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

陈永昊:因为我想这个问题也很大,我只能按照自己的感受去理解,大致稍微说一下。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

一个,我觉得刚刚也说到充满了矛盾,我相信有一点,任何一个事物它要能够往前推动,必须是有矛盾的,矛盾是事物发展的动力。我认为,就像中国经济一样在矛盾中前进,我觉得新一届的中国政府和历届的中国政府着眼于或者是着手解决的一个问题就是怎么让这个矛盾处于一个良性的循环,而不至于去尖锐化。当然我认为作为一个从事房地产行业的一个人到今天,我觉得还是感谢整个市场带给我们这样一个机会和契机,也有幸能够参与其中。当然我认为在这个过程当中,是需要有所取舍的。我认为应该说这十年整个中国房地产引领了整个中国经济,也涌现出很多杰出的人才。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:对,我们这些老板当然不仅仅是局限于房地产,各个行业都会有这样的成长型企业,包括这种年轻的老板,都会有的,各个行业。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

陈永昊:是。当然我相信房地产业带动了很多相关领域。至少我们现在看到在财富排行榜靠前很多都是相关房地产行业,这里不多说了。我觉得说到怎么去分配他的工作和生活?我认为有一点是刚性的,不管是往前看十年还是往后看十年,我认为一个好的产品从一个产品到一个商品再到一个作品,我认为是一家优秀的开发企业始终致力于追求的一个目标,这是不变的。尤其从目前来看,从住宅地产到商业地产到旅游地产到养老地产等等,我认为这是整个未来整个行业的发展的多元化的一个过程,一个可能性。当然我认为在住宅领域已经经过了将近20年的过程之后,我认为商业地产不管目前看很多的一些一线企业,像万科这些企业,都会在未来的财力和物力上往商业地产有很大的投入,所以我认为像中天这样的企业应该是极具前瞻性、极具前瞻的眼光,尤其是在商业的办公的产品的设计上,我认为还是具有市场的领先性和稀缺性的。所以我认为未来如果说在办公或者说是工作和生活这个领域,我认为要达到一个怎么样的目标的话,我认为还是要去寻找一个好的作品、一个好的产品,去适合你,去适合你的企业。这也是企业最终能够获利的一个根本。这些都是不变的。谢谢。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:我接续问一下,这样的企业你说是选择一个好的作品,这个好的作品必须具备哪些素质?另外这个好的作品所在的环境中有什么良好的市场环境来促进企业的发展?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

陈永昊:我觉得这是相辅相成的。怎么样一个好的产品?我认为当然这些刚性的因素一直以来都是没有太大变化的。我认为它的地段、它的未来的交通、配套、整个规划以及整个产品本身的户型规划、空间理念以及内部的装修标准以及软性的物业服务,这些都是一个好的产品必须具备的因素。当然我认为在这些硬件指标具备的前提下,还要有个软性的指标,我认为就是人的因素。我认为一家好的开发企业,能够在管理上有一些卓越的想法的企业,能够把它的企业的一些精髓带到它的产品服务当中去,让这些购买者能够真正去感觉到、感悟到、感受到企业一种人性化,我认为也是这个企业能够把它的产品推向市场,让大众所接受的一个很好的方式。当然我认为这也是一个很好的捷径。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:谢谢陈总。我们的企业选择具备这些素质的办公空间对他们的企业是有促进作用的。刚才我们说的是怎么去投资一个写字楼,或者是一个办公的空间。对于一些年轻的企业、新型企业而言,我觉得资金对他们来说可能是比较重要的。他们急切需要现金流去做一些投资或者是促进他们自己企业的发展。他们很多会选择租一个写字楼,这样租一个写字楼的方式是不是最划算的?是租是买?各位有没有什么建议?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

金舐:首先非常感谢徐总给我们这样一个机会,能跟中天·mcc合作。因为当初我们看到中天·mcc的时候,我们眼前一亮。因为在我们第一太平管理的项目,从北京、上海到杭州,基本上都是同质化比较高的所谓的“高富帅”。类似中天·mcc这样的loft型的写字楼还是比较少的,所以我们当时就决定一定要把这个项目拿下来作为我们在杭州管理的一个地标性的项目。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

作为写字楼来讲作用从业主来讲基本上都是以租为主,这是目前的一个趋势。但在杭州又不一样,杭州很多都是小业主,民营企业比较发达,他们希望有自己的产业,作为一种投资汇报也好,作为企业的一个形象展示也好,基本上我们也发现了在杭州很多写字楼都是出售的。特别是对于一些创业型的刚刚起步的一些企业,这个时候考虑是租和买?他们更希望租金方面低一点,在购买房产过程当中首先考虑的是投资跟创造的效益是同时考虑的。我觉得中天·mcc更适合于中小型企业、创业型企业,还有文创类的一些企业进行投资和作为企业办公,相当于企业的孵化器。通过这样的一种产品能够使企业在这里发展壮大,最后成为老板。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:金总这边,第一太平戴维斯管理的项目也是比较多的,能否给我们举个例子,比如说我们一个业主是租的写字楼,一个业主是买的写字楼,这样他们在资金方面怎么样更有优势?对于一个中小业主而言或者是一个成长型企业而言。什么样的方式更适合?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

金舐:在写字楼方面,一般所提供的对象基本上都是一些比较大型的企业才考虑到租赁。实际上我上周刚刚陪了一个外资银行的行长在杭州找写字楼,我们提供了将近11个写字楼给他给他看,最终他选择了黄龙商圈。他认为钱江新城目前还不成熟,还要过五年的时间,这也是让我们比较惊讶的。他们更注重的是整体的形象,另外一个就是内部的空间,以及诸位老总说的,里面会呼吸、比较生态、环保,这个是他们很注重的。另外一个就是配套,周边的配套企业的服务,以及交通便利等等,方方面面。作为创业型企业来讲,我觉得更多的还是很注重既投资又能够给他们创业,从这两个角度来考虑的。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:金总刚才说的意思我理解一下就是创业型企业可能更多的重视资金的利用率,一方面又很实用,另外比较看重投资升值。这样来说的话,我就想问一下,目前我们杭州市场是不是最佳的一个投资写字楼的时期?还有杭州市场比北、上、广这些市场它的特殊点在什么地方,能否给我们介绍一下?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

金舐:从目前杭州的写字楼市场来讲,总体来讲还是供大于求。特别是钱江新城,它的供应量远远超过了整个上海的陆家嘴,而杭州的经济总量没法跟上海比的。但是杭州毕竟是在我们江浙沪地区是一个比较发达的地区,未来经济的发展还是可以慢慢来消化,只不过您刚才谈到三中全会以后房地产市场不像以前那么火热了,至少是让一些开发商能够冷静下来,更多的来考虑产品的设计、产品如何适销对路,如何适应市场,如何来适合于这种针对业主的需求来开发产品,我觉得mcc这方面做的是比较到位的,它更多的是针对浙江地区的一些民营企业家,创业的小老板比较多,创造了这种产品,这也是让我们感觉到比较有创意的,蛮好的产品。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:您认为现在是不是投资写字楼比较好的时期?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

金舐:作为写字楼投资来讲的话,杭州的小业主至少说他们更希望是投资住宅,这是一种普遍的现象。但是作为企业来讲,目前投资写字楼也是一个很好的时机,因为大家都知道,实际上每次房地产调控房价之后都会上升。十年前我们有很多媒体记者就问我什么时候是适合买房的?我们当时就无数次提出来,每次调控都是绝佳的机会,这个话我想在杭州还是可以继续讲下去的。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:我接下来一个问题可能是比较实用的,对大家有一个建议性的。作为业主而言,一般去投资一个写字楼可能会想到一个是我很实用,另外就是我未来有一个升值空间。这块的话,我们嘉宾能否给大家介绍一下投资写字楼应该要注意哪些问题?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

徐海鹏:因为我主要碰到的mcc的业主也比较多。其实刚才前面说什么时候是投资写字楼一个好的时间?从目前来讲我倒是感觉时机很重要,但是时机始终认为任何一个时间点都是一个好的时机。但是作为投资者来讲是任何来选择的问题,特别是写字楼,因为写字楼跟住宅有一个很大的区别,写字楼市场它的区域性对于写字楼今后的使用或者是投资的价值影响是非常巨大的。目前来说整个杭州的写字楼市场供应量是过剩的,一个钱江新城就远远超过了上海的陆家嘴,但是写字楼市场在不同的区域它的投资价值是非常不一样的,我们现在回过来看,一个写字楼今后的投资价值是首要的,跟住宅有什么不一样呢,住宅的投资价值主要是买进、卖出的问题,物业的升值很重要。而写字楼市场的话,它的投资价值不单纯是物业的升值,更主要是租金的情况,一个是租金的高低,还有一个出租率的高低,这个是在投资写字楼市场里面是一个非常重要的指标,因为投资写字楼不是一个很短期的行为,所以我们有时候投资写字楼跟投资住宅我们讲投资写字楼是一个真正的投资行为,是一个长期的行为。而投资住宅更多的是站在一种投机的角度,想得是短期行为。这个是绝对了考虑写字楼的价值和考虑住宅的价值完全不是同一个角度了。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

这样的话,就回到投资写字楼这个本质上面,一个是租金,还有一个出租率的问题。租金和出租率很重要一个因素就是人的问题,是否有足够的人气,是否在这里聚居了大量的企业、创业者和从业人员,这个才是我们选择写字楼地点或者是选择投资写字楼的角度。所以刚才讲到为什么钱江新城现在出租率那么低,空置率那么高,因为钱江新城完全是一个空的地方组建起来的,完全是从政府的角度或者是从有形的手建立起来的,并不是一个市场的自然的形成。我们去钱江新城去看就觉得缺少人气,并不是缺少企业,其实很多企业都想去钱江新城办公,但是缺少的是当地的居住的人气,你到了钱江新城以后,作为老板可能没问题,可能住高档公寓,但是下面有很多员工,员工到钱江新城以后生活成本就非常高了,因为周边没有符合不同的生活需求的配套,就是钱江新城缺少人气。而整个杭州的区域里面,非常具有人气的是城西是一个非常重要的点,虽然说以前杭州城北也好、城东也好,但是以前在大人的概念当中,城北也好、城东也好,很多集聚的人气是一些外来务工或者是做小生意的一些人,我们业内讲层次也好、品位也好都是有比较大的区别的。城西一直以来从90年代末开始发展,现在主要还是以住宅作为一个发展的趋势,本身在城市的发展过程中,或者说在整个区域的形成过程当中,就缺少了商务和商业配套,这里就出现了跟钱江新城完全相反的概念,这里人很多,但是相应的商业配套很少,钱江新城是人很少,商业的配套很多,是反过来的。我们这里最典型是一个银泰城,是所有杭州里面商业综合体最成功的地方,为什么能够成功,就是因为城西集聚了大量的人,城西是一个大的概念,包括了申花板块以及往外的区域,所以我们投资写字楼考察一个写字楼投资价值是否有的话,很重要一点这里是否具备足够的人气,这跟一般的角度不太一样,还有一个投资写字楼必须要做好一个长期持有的想法。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

刚才也讲到了投资是投资写字楼还是投资住宅?我这里想个人谈一些自己的看法。因为杭州从00年开始一直到现在,只要一讲到投资房产大家第一感觉就是投资住宅,这个是杭州或者是全国来说,特别是浙江这块,大家根深蒂固的一个想法。但实际上我们假如说把时间往前推10年,如果你在02、01年的时候,两个人同时投资,一个是投资住宅,一个是投资写字楼,经过这十年两个人的投资效果是怎样的,假如说都是黄龙,那时候住宅的价格就是三四千左右,你那个时候投资一套住宅,那个时候写字楼也是三四千的价格,一个人投资了一百方的一套住宅,当时买的时候三四十万,到04年的时候,04年底05年初有一个房价的暴涨,可能那时候已经到一万了,这个人是卖还是不卖呢,因为住宅投资和写字楼不一样的,只有卖掉以后才能赚钱,这个时候是卖还是不卖?这时候他感觉已经翻了三番了就卖掉了,这时候手上没有房子了,这时候房价又在涨了,05年已经涨到三万了,那时候钱不够了,再贴一点钱进去了,08年的时候涨到三万了,这个时候他卖还是不卖?是比较纠结的。你可能买住宅,每一次买进、卖出是不怎么赚钱的,而且每次都是有风险的,就跟买股票一样,一方面买进、卖出是风险,更重要把你的心情搞得很差,你卖了以后涨也不好,跌也不好。另外一个人三四千买的写字楼,那时候也买了一百方的写字楼,那时候租金很低,可能只有一块多一点,但是04年的时候已经涨到两块多了,10年已经涨到五块了,经过这十年租金的收益已经翻了好几番了,这个时候你说到底是买住宅合算还是写字楼合算?这个是大家对于投资写字楼跟投资住宅,大家有点走偏了。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

我在没有做这个项目之前,对写字楼也不是很了解,投资房产肯定是投资住宅,哪里会想到会投资写字楼呢,但是现在自己做了以后,接触了不少的产品,同时现在跟投资客交流了以后,现在发现投资写字楼就是闷声发大财,关键投资写字楼是一个长期的,所以这个角度来说我认为投资写字楼的价值是远远高于住宅的价值。但是反过来来讲,从投资角度来讲,投资写字楼的难度确实是要高于投资住宅的难度。因为这里面刚才讲到一个是区域的问题,还有一个是产品本身的问题。住宅有一个很大的特点,基本上是在相同的区域当中住宅的价格差异不是太大,价格差异大是需要开发商投入的,你是看得见,摸得着的,基本上在同一个地段基本上两个住宅之间的差异是很小很小的。但写字楼不一样,就算两个相同的区域里面隔壁的两个项目由于开发商的定位不一样,操作水平不一样,今后的管理不一样,可能会出现完全不同的结果,就是所谓的租金和出租率。最典型就是eac隔壁,往南一点有一个求是大厦,就是教工路和天目山路交叉口那里,从地段来讲求是大厦更加靠近黄龙,但是现在的租金求是大厦跟eac完全不是一个档次,不同的开发商做相同的写字楼结果会完全不一样的。做写字楼的难度确确实实要远远高于做住宅的难度。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

刚才讲到关于现在有年轻的企业主有这一说,我不是认同年龄上面的年轻的企业主,我更多的认同企业性格上面的年轻,企业发展到现在对企业提出了一个新的要求。我们刚才讲到了一个企业的年轻,我指的是年轻的心态只要企业的心态老了,这个企业就不长久了,最典型的就是诺基亚,是一个老牌企业,假如说诺基亚放在五年以前,谁会想到诺基亚会消失?但是短短几年时间诺基亚就消失了,现在社会的发展对企业的要求是非常高。所以我们刚才讲到了大部分的写字楼还是沿用了以前的企业的心态,叫做“高富帅”或者是现在比较强调的“高端、大气、上档次”这种心态是老的企业的心态,而现在的心态应该是时尚、活力有创意,这才是现在对企业发展很重要的一个要求,而不是“高富帅”,你高端、大气、上档次很快就垮掉了,你想想谷歌也好,还是脸谱公司也好,更多的是一种活力,更多是一种时尚,更多的是引领潮流,这才是我们企业发展到现在提出的一个新的要求,而不单纯是年龄的年轻,更重要的是企业心态的年轻。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

回过来看,因为企业的发展发生了一些变化,反应过来就是我们为企业提供场所的写字楼也要相应的发生一些变化,这个在杭州其实还是比较典型的。杭州的写字楼发展时间不算短的,跟住宅基本上是同一批起来的。但是杭州的写字楼实际上基本上都是同样的格局,基本上都是“高富帅”,一般的写字楼讲的我是标志性的,我是地标性的,我以前在设计院的时候也是这样的,所有的甲方找到我们要造总部大楼,都要成为地标,你去看看钱江新城全是地标,最后你会发现没有一个是地标,每个人都穿得花花绿绿的,每个人都不认识了。以前的传统企业,我指的“传统”不是产业的传统,而是一个心态的传统,是一个贬义词,还是延续了以前的概念在做。但是我们在做项目过程当中也会发现,不同的产品特别是不同的办公空间其实给人的感受是不一样的,给里面使用的感受是不一样的,就像在我们一个写字楼里面,就像我们这样的空间在一般的写字楼里面是很少会出现的,但是你会发现你搬到别上的写字楼里面聊你的感受是不一样的,心态是不一样的,我们这个空间是在一个交流的空间当中,而不是一个压抑的空间当中,所以我们也在强调空间的变化对里面的使用者也会发生一些变化,这也是以前的写字楼一直以来不太关注的,可能我自己以前是做设计出身,所以这块比较注重一些。其实人在不同的空间当中他的行为习惯会发生很大的变化,我们讲到的你一个人在广场中间是没有安全感的,人是很难停留的,所以为什么你自己去感受一下,你到了一个地方你要停留的时候,你一般来说尽量会靠近墙角,因为这是人一种自然的保护意识,你在墙边自然会想到后面不会有人过来了,你在电梯里面一定是在边上的,空间对人的感觉是不一样的。因为我们今天的说法是“2014,老板去哪儿”,我是感觉更多的是感觉2014,什么是最后真正的老板?这是我们真正需要考虑的,而不是老板去哪儿。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

我们刚刚过的光棍节11.11,你们会想到会出现某一个简单的网站竟然一天的销售额会突破350亿,这是一个什么概念?是一个多大的企业需要承受的量?以前根本就不会想到的。但是你又能够想到十多年前以前马云在哪里,马云在文一西路湖畔花园里面一个小窝里面呢,能想到吗,所以现在的企业对发展提出了一个很大的空间,也对企业能否进一步发展,或者是引领潮流提出了一个很高的要求,我们对各位老板讲的,2014你准备成为一个什么样的老板,这才是关键。第二步你要成为这样的老板,你要找到合适的地方,才能匹配你作为这么一个老板,时尚、年轻、有活力、有创造力,这么一个企业所要承载一个区域,这才是我们需要认真考虑的。老板去哪儿,王总还有陈总都一样的,现在对一个企业的要求跟十年以前、二十年以前完全是不一样的,所以我们更多的应该思考这些东西。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:最后一个问题我想问一下,一个老板他想要把他的企业永远保持一个时尚、年轻的心态,他要选择哪一些区域?我们杭州有什么样的区域是适合这样选择的?另外会有哪些写字楼适合他?可以举个例子。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

王灵生:我也是在学习,刚才徐总讲了很多,我觉得他从一个企业家,因为他是开发商,同时他又是艺术家,他是顶级的设计师,为我们企业呈现这样一个作品,他的成功我觉得是有他内在的原因的。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

我刚才讲了,我们中国以后接下来整个中国的经济的升级版,我觉得各行各业都面临转型升级,而且这种转型升级突破传统意义上的,可能是要有一些非常大的一些突破甚至于一些飞跃。刚才徐总也讲到很多观点,其实他是总结出来了,我听了以后很有同感,就像我们现在投资也好,以前基本上房地产商都是做住宅为主的,初级阶段是做住宅,住宅对房地产来讲是比较容易的一件事,基本上就是买块地皮,赚一点差价,房地产是这样的,投资房产也是一样的,我认为中国房地产走到现在也要转型升级,也要有升级版,以后不是所有的房地产商都能赚钱,投资也是一样的,刚才徐总讲到投资永远是有机会,而接下来的机会是要靠智慧,就是要有选择的,而不是说简单做一些房产,或者是简单的投资,很多人有一些机遇,很多人有一些很大的挫折,这是正常的,这就是回归市场的规律。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

所以我刚才讲到中天·mcc其实从整个定位来讲,它就是一种理念和概念上的一些升级,所以这个你们不要简单看表面的东西,其实是非常有深远的考虑。其实也是跟我们整个经济也好,房产也好,是一种升级,非常强调个性化。以前可能投资房产是最好的,接下来可能投资住宅这块基本上告一段落了,不赚钱,但是你换一个思路,可能商业地产就是你的机会。但是我不是说所有的商业地产都有机会,就像杭州刚才那位老总已经讲了,有一些区域已经趋于饱和,但是会有一些出类拔萃的成功的作品,就像中天·mcc一样。刚才徐总讲到区域上面几次提到人气,他非常专业,我从非专业的角度上来讲,“接地气”非常重要,今年春晚改变思路,聘请冯小刚做春晚的总导演,就是“接地气”,整个中国现在需要这个东西,所以我觉得如果现在投资房产我认为应该商业地产比住宅更有机会,但也不是所有的商业地产都赚钱,但是如果找准了,像中天·mcc能够起到一种引领的,马云为什么能成功?是因为他的颠覆性,改变了人们的一种生活的习惯、购物的习惯,一旦被人们接受,一开始可能大家觉得不可思议、想不到未来,但是一旦被人们接受了以后,那是不得了的,那是一种巨大的生产力,所以马云现在不是在吹牛,是给你们讲未来发展的规律,因为到了这个时代了。所以看成功者往往都说是要有一些前瞻性的,我觉得中天·mcc也是一样的,我刚才已经讲了,当时我们买这个楼其实也是综合的评判。一个中天·mcc作为公司总部也好,自用非常合适。因为这个地方是可大可小,大公司也可以进来,小公司也可以进来,因为以后的分割和组合是非常灵活的。我刚才也讲了,自用可以,投资也是可以的,自用和投资“两相宜”。徐总虽然是设计师,他经济头脑也非常好,我们的性价比也很好,你现在买的时候,像这样的作品肯定能增值的。企业选择办公楼也是双重的,一个是我自己要用,一个是品牌的提升。第二个也是固定资产,以后产品增值了,我的资产也增值了,我们企业当时的考虑也是有多重的。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

另外一个,我觉得整个作品刚才我已经讲了很多了,就是它的品位、理念、概念、风格等等,还有区位优势、可变性、性价比,当然还有一点我们刚才在会前跟徐总也提到了他对未来大楼的考虑,有一点比较好的,他把大部分的店面,这批物业全部自持,没有卖出去,自己来经营,因为能够为整个大楼形成一个统一定位,能够为整个大楼综合服务,同时也有这样一个品位的营造,不过这个楼我刚才讲到它会呼吸、有灵气,还有它的结构你们也可以看到,基本上在每一幢楼每个办公室都可以看到不同的景致,所以我觉得是很有灵气、会呼吸的。我们现在企业选择办公楼的时候,以后的企业肯定会有大的发展,但是竞争也会更加激烈,所以我们希望企业也是永远年轻,我们年轻很大一点就是你的办公场所是非常重要的。因为从个人来讲的话,我一直跟我们的员工这样讲,其实人工作的时候,可能在单位的时间比在家里的时间更长,如果你有一个好的空间,不压抑的,有一些时尚的,其实企业也希望有文化、活力的引进,这样也是跟时代的同步。其实我讲的东西都是徐总讲的东西的一个总结。后面有了很多的公共交流的空间,它的中庭,包括四周看上去视觉非常好,第二个看出去有一些街心广场一样的,跟国外的品位都是有前瞻性的,这不仅是我工作,可能还有我社交,在这个里面让人家感到我今天到单位去是一件非常愉快的事情,我仅仅能够很好地工作,就像我们企业特别是我们股份制民营企业更强调的是工作的时候要非常高效,要有激情去工作,要讲究效率,要腾出大量的时间让他们有一些自由的空间。我觉得这个楼让我们都很开放,对员工也好,对我们这些企业的负责人也好,完全都是跟我们匹配的。所以选择中天·mcc我们非常满意,也很幸运。因为当时找办公楼找了三四个月,杭州的东南西北基本上都跑过了,这个地方我们感觉很接地气,另外一方面我觉得风水也非常好,选择钱塘江或者是钱塘江对面不是我们最佳的一个选择,我们觉得这个地方更接地气,综合来考虑。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

另外一个我也有感受,你投资特别是房地产,徐总刚才也讲了,每个时间都有机会。但是我认为像这种房地产低谷的时候是容易出作品的。以前我们高速发展的时候,房地产商是不会考虑品质的。因为大家排队买房,也不需要做的很好。就像我们做园林景观的,我觉得现在大楼除了你的外立面结构,很重要的一块现在地产升级是在园林景观这块。就像人家很多包括绿城,包括我们这些房产商很多的一些园林景观的已经到第三代、第四代了,都已经升级了。所以徐总对这个楼能够跟自然环境和谐,人、自然、环境上面做了很多努力,也非常荣幸邀请我们对整个大楼的园林景观进行总体的设计优化、施工,我们想打造成一个园林式的、适合人们工作、交流,人们非常喜爱的环境。所以非常满意,谢谢中天的徐总,谢谢。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

李坤军:我想再补充一点。其实刚才我们之前也在聊,我们做写字楼的时候,我把写字楼分割成两部分来看的,一部分就是房产阶段,我们销售房子的时候,还有一部分我觉得写字楼很重要的部分是后期的运营团队的管理能力和运营能力的问题。这是对写字楼未来的升值或者未来的保值是起到非常重要的作用。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

但是我们在很多时候,我们在选写字楼的时候,我们可能只是关注前一个方面,就是看这个大楼,看上去很花哨,或者是设计很有现代感,但事实上一方面它跟你的需求是否匹配,第二个未来有没有能力去运营好。我想任何买这个物业的人,除了物业本身的升值以外,也希望在租金方面有一个很好的回报,传统地段的写字楼可能租金的回报率会相差很多,这就考虑后期的运营能力问题。所以说我觉得像中天·mcc这样的写字楼当中从所有的写字楼当中脱颖而出的,实际上杭州的写字楼发展的周期很长,但是留下面孔性的写字楼其实很少。你说黄龙时代广场算一个,假话国际算一个,eac算一个,我觉得杭州的商务办公氛围不是非常发达的,中天·mcc的脱颖而出更重要一个是理念脱颖而出,一方面找准了自己的市场在哪里,另外一方面在这个楼造好以后,你买走以后,你运营了以后,怎么来保证你的成长,这是很重要的。但恰恰我们在投资写字楼的时候很多人不关注这点,或者很少有人注意到我买了这个楼,我以后租出去有钱赚就可以了,但是他不知道这个写字楼运营得好,或者跟你企业一起去成长的时候你升值的空间会很大,这就是我们在做写字楼投资的时候经常会产生一个误区性的东西,大家可能一窝蜂说政府把钱江新城列为我们未来城市的一个中心,或者是武林商圈以外另外一个中心,这个是政府未来的方向,一定是挺好的,但是他不知道政府在那里造了多少个写字楼,个个都想做地标,但是最后找不出地标一样的,因为不是以客户的需求为主的,更多是取决于城市的设计者或者是领导的意志,或者是城市发展“脸面”的需求,我需要玻璃外立面,层高必须要达到多少,开间必须达到什么,这个是不是你企业发展过程中所需要的,我们在写字楼购买过程中经常会遇到一个问题,是过渡性、浪费性,所以在这方面不是根据你本身的需求来匹配你,这种写字楼可能是买在那里,一方面钱江新城这样的写字楼空置达到四五成以外,另一方面钱江新城哪怕不达到四五成,现在的租金也不是很高,大概就是3-3.5块之间,很多2.5块都有。我们在研究投资写字楼的时候,我们没有考虑过这个问题,除了区域需要接地气,这个区域写字楼是否符合我的需求,是不是符合市场的需求,我们不去考察运营写字楼团队的能力,这是很糟糕的情况,我们中天·mcc所有商家进来的时候,我们把所有的商家的壁垒大同升值,这个需要我们做很多的活动也好,大家的休闲空间也好、公共空间也好,导入以后,人与人之间会发生非常微妙的情感的变化,久而久之我跟你有感情了,我未来想搬出去的时候我也考虑人情关系在这里,除了当时企业做的做大很大,这里住不下,需要到外面扩张的时候,需要搬的时候,人都是有情感的,这对一个写字楼来讲最大的成功,人不想搬走的时候就是一个写字楼最大的成功,因为包括你的物业服务、产品的品质、设施设备,还有邻里关系,万科一直强调均好性,就是产品好、服务好、邻里关系好,写字楼邻里关系以后会变成越来越重要的关系,所有的社交都在虚拟空间里进行,我们为什么不让这种社交在更短的范围之内、更小的空间之内,在真实的空间发生催化作用,这是未来写字楼我们去购买它的时候需要考量的东西。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

至于说写字楼投资的问题,其实不存在投资的节点问题,每个时段会有一个好的节点出现,但是更重要是你选对产品,选对产品永远比你选对投资重要。绿城的房子你不买,或者你买了香港城或者是康乐新城,跟你当时买的桂花城,但是最后你在二级市场的溢价空间来讲是没法比拟的。很多拿了地王的项目其实到最后都不亏的,倒是一些远郊套牢的可能性更大。地王的项目虽然成本很高,但是具有非常独特的稀缺性,最后在市场的回报率还是可以的,我们很到去选择的时候一定要选择对的,而不是现在贵的,或者是选择便宜的。选择写字楼一定会比选择住宅困难得多,过去投资住宅是一件相对比较容易的事情,因为投资写字楼一方面需要眼光,还需要魄力的问题,确实需要长效的持有才有长久回报的东西。我刚才也举一个例子,我朋友那天来买中天·mcc的房子,但是4月份的时候中天·mcc没有房子,最后买了西城纪,但是我觉得现在让他选择的话,可能会投资中天·mcc,对于成长的空间和未来的获益更重要一点。投资写字楼一定是两方面的考虑,一方面是房产品本身的东西,第二个方面一定要精打细算去考虑设计理念以及这个团队会在这个写字楼里面给你创造的价值,但是我们恰恰很多人会忽视后一天。谢谢。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:谢谢李主任,选对的,不选贵的,只选择合适的。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

李坤军:现在很多人问我买什么样的写字楼比较合适?我觉得很难来选择写字楼的,其实杭州能让你选择的写字楼不是很多,很多人问我万达广场的商铺可不可以买?我说那个不好,但是你还得去买,如果你要投资这样的产品的话,你还得去选择它,写字楼投资也有点类似,你说杭州让你可选择的写字楼到底有多少,其实并没有,因为传统的写字楼就是两个商圈,一个是黄龙商圈,一个是武林商圈,黄龙和武林的写字楼都是在高价位运作的状态。现在写字楼有一个比较大的需求量。对于新写字楼的选择,不管你从黄龙商圈搬出来也好,还是从武林商圈搬出来也好,其实他会很慎重,不会第一时间去选择钱江新城的写字楼,第一个钱江新城的写字楼体量过大,第二个住宅与写字楼的比例非常不吻合,到钱江新城会非常形成一个非常可怕的钟摆效应,老板在那边,我买个比较贵的房子,我买的东方润园也可以,但是对于大部分的员工来讲真的不现实。所以选择钱江新城这样的物业的时候,他一定会是一个比较谨慎的东西。而溢出的需求性会在武林商圈和黄龙商圈的周边地区来消化。比如说城西,我觉得城西和城北这几年的写字楼发展还算是比较快的,城北有万通中心,有绿地的写字楼,城西有银泰城,或者有蓝盾浙商财富中心,现在写字楼比过去可选择性广很多,但是为什么在广前提之下,大家对写字楼的选择还是非常难挑?这就需要一个综合性的判断。但是溢出的空间一定会有过渡,过渡就是这些写字楼的机会。说实在的黄龙出来的人和武林出来的人一定跟它的地域性相关的,相对近一点,但是又需要有一个丰富配套,因为习惯了这样一个东西,一定不会盲目去选择一个新区的地方,更加不会选择像钱江新城这种区域。谢谢。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

主持人:说到底还是要合适,合适自己的企业,合适自己的发展节奏和节点。今天我们的写字楼商业价值峰会到这里就结束了,感谢各位嘉宾给大家带来这么丰富的经验应该说是投资写字楼包括写字楼商业价值方面经验,给大家带来比较丰富的知识。感谢各位嘉宾今天的参与,谢谢大家。

相关分类

||archiver|莫言科技 ( )   

gmt 8, 2020-9-5 19:51 , processed in 0.038088 second(s), 9 queries , wincache on.

powered by x3.2

© 2001-2013