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地产调控十年:万科领衔房地产金融曲线进化-凯发k8官网下载客户端

2013-11-14 00:00| 发布者: xueshuai| 查看: 683| 评论: 0|来自:

摘要:

  比之房企目前多用的海外发行票据、信托、私募融资,万科入股徽商银行,更为高明的思路则是,不仅仅是向金融机构和投资者借款,而是将地产与金融业务打通了,无论是社区金融还是供...

  比之房企目前多用的海外发行票据、信托、私募融资,万科入股徽商银行,更为高明的思路则是,不仅仅是向金融机构和投资者借款,而是将地产与金融业务打通了,无论是社区金融还是供应链金融,其产业链条均向上延伸。

  调控十年,即是一部房地产金融的进化史,直接融资渐渐成为主流。随着房地产行业业务向商业地产、旅游地产、养老地产等领域细分,其与金融的融合趋势也进一步加强,产融结合呼之欲出。

  打通海外融资之道

  翻开万科历年年报和公告会发现,风靡国内房企的海外ipo(类红筹融资)始自万科。

  2004年,万科和德国银行hypo real estate bank internatinal(简称hi)达成合作协议,双方共同完成“中山城市风景”项目。

  鉴于利用外资的政策限制,万科采用了海外上市的融资架构来完成hi的2740万美元贷款。该模式出炉以后的近10年时间里,碧桂园、soho中国、恒大、龙湖等境内房企的海外融资(包括ipo),也主要是在该模式基础上调整,以符合政策要求。

  房地产利用外资在此后数年一直遭遇政策狙击。限于a股上市公司的身份,万科并未享受上述融资模式带来的更多红利,其综合融资成本甚至高于中海外、华润、龙湖等h股房企。

  而对于近期国内资本市场再融资放开,万科并未有太多期待。万科董秘谭华杰对本报记者表示,万科2007年推行再融资,保持每年40%甚至更高的增长速度,那时向股东融资是有利于公司发展和他们自身利益的。而万科现在已进入一个相对平稳增长期,没有迫切的股权融资需求。

  万科迫切需要打通海外低成本融资通道。从去年收购港股房企南联地产,到成立海外事业部,再到今年正在推进的b股转h股,万科的国际化战略正一步步变为现实,紧随其后的国际融资之路也已打通。

  今年3月份,万科通过全资子公司万科地产香港发行了8亿美元的5年期债券,实际年利率仅2.755%;今年7月,万科又通过境外子公司设立了20亿美元的中期票据计划。多位券商分析师表示,一旦万科的b转h实施成功,其境外融资渠道进一步趋于多元化,融资成本也将进一步降低。

  探索供应链金融

  万科并不满足于仅仅降低融资成本,进军社区金融和供应链金融,则是万科深思熟虑后向产业链上游延伸的举措。

  万科管理层透露,万科最近2-3 年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务,且已尝试与华夏银行(行情,问诊)、民生银行(行情,问诊)等较大银行在杭州的一个项目中合作,但目前未取得实质性进展。多年来管理层一直在寻找一家中型区域性银行进行合作。

  万科社区金融首先是消费。万科执行副总裁毛大庆透露,除了去年开始尝试推广的社区食堂、菜市场、便民超市以及药房等等服务以外,今年还会推出关于社区的普通惠民医疗服务和社区老人的居家护理,以及洗衣店、社区基本的采购和服务,都会一起配备。

  而万科筹谋的金融服务不仅包括社区金融,还包括对其8000家供应商所进行的供应链金融服务。这一点类似于华润集团的供应链金融业务模式。

  华润集团目前拥有电力、水泥、零售、地产、医药等多个业务,华润银行为其各个板块上产业链上下游的企业提供供应链金融服务,增加各板块竞争力,形成特有优势。

  华润金融有关人士介绍,所谓供应链金融,就是以产业供应链上的一家或几家核心企业为纽带,凭借其对上下游中小企业在长期贸易合作中所获得的信息优势,以平衡银企之间长期存在的信息不对称,并依靠贸易合作中的物流和资金流的存在,实现企业担保抵押模式的创新。

  本报记者了解到,此前万科已经通过华润银行供应链金融产品信付通业务,向其数千家供应商进行承兑汇票贴现的融资。而这一模式将来或可以用于万科徽商银行。

  摆脱对银行依赖

  “没有银行,就没有房地产”,“房地产要死,也是银行先死,”过去十年,房地产与银行的关系就像华远地产(行情,问诊)董事长任志强指出的,生死相依。

  然而梳理近十年房地产融资格局,一个清晰可见的趋势是,房地产公司正在逐渐摆脱对银行的依赖,借道海外融资、信托、基金、券商资管等工具,走上一条多元化的直接融资之路。

  “房企高度依赖银行贷单一格局在未来将很难持续,房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局,直接融资比例提高。”住建部政策研究中心主任秦虹认为,不断加码的地产调控让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。

  由住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》数据显示,房地产直接融资资金总额8年间增长6.5倍,所占比重已经由2004年的30%上升至2012年的40.5%。

  自2007年以来,以发行债券和票据为主的海外融资,是内地房企获取发展资金的一条重要通道,每年的海外融资以数百亿至千亿计。2013年上半年,内房股海外融资达903亿元,超过去年全年;数十家内地中小型房企亦在寻求赴港ipo。

  而在国内,随着金融托媒加剧的趋势,房地产信托发展迅猛。“中国信托业目前规模已达10万亿,其中一半以上的发行是与房地产有关,”深圳一家私募基金人士对本报记者说。

  除信托外,房地产私募基金也在加速发展。德信资本董事长陈义枫估算,目前房地产私募基金的存量规模在3000亿左右,未来两年这一数字会上升至1万亿。

  而房企涉足银行更将地产与金融的融合推进一步。不止万科,10月25日,越秀地产母公司越秀集团以114.44亿元港币收购香港创兴银行;8月底绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议,拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行,组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。

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